📝 Beware Before Buying Shared Property (أرض مشاعة) : Risks, Laws, and Legal Solutions to Exit Co-Ownership

📌 ملكية الشيوع (الملكية المشاعة)

• هي ملكية كاملة تُخوِّل للمالك كل حقوق التصرف، الاستغلال، والاستعمال ما عدا القيام بأعمال التعمير (البناء، الهدم، المطابقة، التقسيم).
• المالك في الشيوع لا يمكنه الحصول على:
  • رخصة بناء
  • رخصة هدم
  • شهادة المطابقة
  • إذن تقسيم العقار

⚖️ الفرق الجوهري بين الملكية المشاعة والمفرزة

🚫 مخاطر تملك عقارات في الشيوع

1. عدم القدرة على استخراج رخص البناء.
2. في حالة البناء، يُعتبر البناء فوضوي، ويُعرّض صاحبه لـ:
   • أمر بهدم البناء صادر عن رئيس البلدية.
   • رفض طلبات تسوية الوضعية (قانون 08/15 انتهى العمل به بتاريخ 3 أوت 2022).
3. خطر الخسارة المالية، خاصة إذا كان الهدف من شراء الأرض هو البناء.

✅ كيف يتم الخروج من الشيوع؟

هناك طريقتان للخروج من الشيوع:

1. 🟢 القسمة الودية (وفق المادة 722 من القانون المدني)

• يتفق الشركاء على التقسيم.
• الإجراءات:
  1. طلب رخصة التقسيم من البلدية.
  2. تعيين خبير عقاري لإعداد مخطط التقسيم.
  3. إعداد عقد فردي لكل شريك عند الموثق.
  4. إيداع العقد لدى المحافظة العقارية.
• يُفضل استشارة المصالح التقنية لتفادي المشاكل مستقبلاً.

2. ⚖️ القسمة القضائية (وفق المادة 724 من القانون المدني)

• يتم اللجوء إلى المحكمة في حال عدم الاتفاق بين الشركاء.
• الشروط:
  • يجب رفع الدعوى ضد جميع الشركاء.
  • تعيين خبير من قبل المحكمة لإعداد التقسيم.
  • في حال عدم الاتفاق على ما أعده الخبير، يتم اللجوء إلى القرعة.
  • القاضي يُصدر حكمًا نهائيًا يتم بموجبه إصدار العقود الفردية.

❗ ملاحظة مهمة: الأراضي الفلاحية

• لا يمكن تقسيم الأراضي الفلاحية قضائيًا أو وديًا.
• هناك مرسوم 1997 وتعليمات 2014 و2015 تمنع تقسيم الأراضي الفلاحية.
• أي بيع لأجزاء من أراضٍ فلاحية غير قانوني وقد يُرفض تسجيل العقود.

✅ هل لديك أسئلة أو تحتاج إلى استشارة عقارية؟

اترك تعليقًا أو تواصل مع وكالة الساحل العقارية — نحن هنا لنرشدك في كل خطوة.

📞 اتصل بنا أو ✉️ راسلنا، وسنكون سعداء بمساعدتك!